稅務知識

【物業報稅】8個扣減海外租金收入的方法!

相信有不少香港人在會有出租收入,而您又知道有甚麼開支可以申報作扣除税項之用途嗎?本文主要涵蓋申報出租收入和相關開支的稅項扣除。 

                                                                           

 出租收入是指在出租物業所得的收入,與商業運作模式下所得的收入有分別。其中最大的分別,是根據業主所提供的服務範圍而辨別。一般租務運作例如管理費所包含的電梯運作、清理公共空間等等均為一般出租物業的服務; 但若果業主提供租務以外的服務例如提供餐飲,甚至上門清潔打掃等等的服務,即等同商業運作下形式的收入,並不在以下討論範圍內。 

 

申報加拿大境內外的出租收入 (Rental Income/Foreign Rental Income)

加拿大納稅人在申報加拿大物業的出租收入時,必須填妥T776表格作申報用途。 

 所有海外出租收入亦同樣需要填妥T776表格。申報金額時需要轉換至加幣作為貨幣單位。倘若納稅人已經繳交境外出租收入的税至該國家,根據抵免法(Foreign Tax Credit),納稅人可以得到聯邦政府或省政府的外國税收抵免,避免國際重複徵稅。 

 

出租相關開支的稅項扣除 

以下列出有關常見的出租相關開支 – 經常開支(current expenses)從而減免出租收入需要繳交的税項:

 

  • 居家保險 (Home Insurance)

如果有為出租的物業購買財產保險,該年的保費可以全額申報,已預先繳交下個報稅年度的保費將會在下一年結算。倘若有出租自住物業的一部份,保費亦可全額申報。 

 

  • 推廣費用 (Advertising) 

在不同報章和網頁等等的渠道發放出租空置物業的廣告費亦可全數申報。 

 

  • 貸款利息  (Mortgage Interest)

為獲取物業出租收入 ,或維修及優化物業而支付的利息亦可被扣除(不包含本金)。若果納稅人以出租物業申請貸款,再用作投資,利息可當作資產持有費一般處理扣除;而其他任何理由以出租物業申請貸款,所支付的利息則不能被扣除。 

 

  • 物業稅 – 差餉/地租 (Property Tax)

物業稅 (差餉)是房產物業徵收的稅項,香港的差餉和地租一年分 4 季預繳。已繳交的物業稅項在加拿大可以用作扣除租金收入用途。若果業主出租自住物業的一部份(例如其中一間睡房),需要計算出租空間所佔全屋的百分比,然後申報該部份的物業稅。 

 

  • 維修保養費用 (Repair & Maintenance)

維修及保養的費用成本可以被扣除,包括人工及材料費。倘若業主自行動工,人工費用不能被扣除。 

 

  • 管理費 (Management Fee)

業主如果所租住的地方有管理公司而收取管理費,也可用作收取扣減租金收入用途。如果您在海外有委托管理人或管理公司收取出租收入或找尋新租客,費用亦可以被扣除。 

 

  • 水電和雜項費 (Utilities)

業主支出的費用,包括電費、水費、寬頻上網、公共費用(condo fee等。如果業主租出整個物業,可以全數申報。如果業主出租自住物業的一部份,便只能申報部份開支,同樣以出租空間及全屋所佔百分比計算。 

 

  • 取消租約費 (Lease Cancellations)

倘若業主因提早取消租約而需要給租客作出賠償,該金額亦能扣除。 

 

建築及翻新工程相關開支 

 

某些經常開支在建築或翻新過程期間會被視為間接成本 (soft cost),不能納入出租收入相關開支作扣除税收之用。當中包括利息、物業税、會計開支及律師費等等。 

 

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