剛落地溫尼伯(Winnipeg) 準備買樓，卻發現無從入手，不知應該由甚麼開始準備？其實在Winnipeg 買樓，在流程、費用稅項上與香港都大有不同。這篇文章就讓你一文看清兩地買樓分別，還有新移民在當地買樓不可不知的注意事項，以及未來政策方向！
溫尼伯買樓vs香港買樓
由於香港的地產經紀只會介紹自己公司的盤源，如果買家想看更多不同樓盤，就要向不同地產公司查詢。
相反，加拿大的所有物業交易資料，都會上載到名為「MLS®(Multiple Listings Service)」的房地產交易系統中，透明度高、方便查詢。只要受業主委託，每名地產經紀都可以代表省內的任何物業，不受公司所限。
香港流程：
– 買家需從不同地產經紀公司，透過不同經紀找尋合適房源
– 有合適房源後， 透過經紀向賣方磋商價錢及條款
– 雙方逹成協議，簽署臨時買賣合約
– 申請銀行按揭，找律師辦理過戶手續
– 買家繳付價價1%佣金給經紀
温尼伯流程
– 委託合適並了解自己需要的經紀找尋房源
– 經紀按照要求找尋合適房源，買家可同時向金融機構申請按揭的預先批核準許
– 遇上合適屋源後，在賣方指定日期或按實際情況，透過代表經紀向賣方經紀磋商，洽談價錢及條款
– 雙方逹成協議，簽署Offer to Purchase (OTP)
– 申請銀行按揭，找律師辦理過戶手續- 買家不需要付佣金給代表經紀，佣金由賣方支付
驟看流程非常相似，但在細節上，兩者的差異都有頗大出入：
| 香港 | 温尼伯 | |
| 房源 | 賣家放盤於不同公司，形成不同公司有不同房源，買家難以知道實際市場情況 | 除極少數私人放售外，絕大部份房源皆可在網上查到，資料公開 |
| 經紀 | 買家有時需要委託不同經紀，而每個經紀不一定明白買家需要。 | 經紀絕大多數只代表買/賣一方 |
| 磋商過程 1 | 經紀在買賣雙方週旋，未能為代表自己一方作最大利益考慮 | 經紀不能接觸對方客戶，只能為代表自己的一方爭取最大利益 |
| 磋商過程 2 | 常以現況交樓，事後發現結構或單位有其他問題，亦難以追討 | 賣方若出售自住屋，必須附上PROPERTY DISCLOSURE FORM (PDS)，對屋況，改建，潛在問題要如實告知。買家收屋後若發現事實跟描述不符，可向賣方追討賠償 |
| 磋商過程 3 | 臨約資料通常包括1.) 買賣雙方資料；2.) 交易單位資料；3.) 價錢、付款方式及時間；4.) 經紀佣金安排；5.) 悔約方的責任；6.) 樓價包含單位的物件/家具。 | Offer 資料包括：1.) 買賣雙方及雙方經紀資料；2.) 交易單位資料；3.) 價錢、付款方式及時間；4.) 樓價包含單位的物件/家具；5.) 買賣雙方有條件性合約的條款細則；6.) 悔約方的責任；7.) 買賣雙方對完成合約的應有責任；8.)賣方佣金安排 |
| 取消機制 | 臨約一經簽定，基本上不能取消，會以必買必賣形式進行 | Offer上常出現有雙方同意的條件性合同。較常見的有按揭及驗屋滿意作為保障買家。若條件不被滿足，可取消offer並取回訂金 |
| 付款過程 | 細訂 （簽臨約時付）– 大訂 （律師樓簽正式合約時付）- 尾數（包括按揭，入伙前付清） | 細訂 （簽offer時付）– 尾數（包括按揭，入伙前付清） |
| 按揭 | 大部份基於收入高低作出貸款，並需通過壓力測試 | 大部份基於收入高低作出貸款，並需通過壓力測試。個別金融機構對新移民、工簽/學簽持有人有特別優惠條款 |
| 按揭供款 | 以浮息為主，通常以銀行同業拆息+固定息口，或最優惠利率-固定息口計算。最長供款年期為30年 | 以定息為主，因應鎖定年期之長短而息口有所變化。最長供款期為30年 |
| 佣金 | 買家付樓價1% | 買家不需付任何費用 |
| 基本額外費用（以第一個自住單位計） | 厘印、律師費、律師樓雜費（包括查冊、登記、管理費等）等。視乎樓價而定，總數約樓價的1-5% | 土地轉讓稅、物業保險、地稅、律師費、律師樓雜費（包括查冊、登記、地稅轉讓、管理費轉讓等）等。部份銀行會要求貸款人購買人壽保險。整體視乎樓價而定，總數約樓價的2-3% |
特別鳴謝: 以上內容由Winnipeg 經驗豐富地產經紀 PO CP Poon (寶叔叔) 提供，更多樓盤資訊歡迎:
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加拿大買樓費用
買樓除了首期之外，香港的買家還要繳交其他相關雜費，例如印花稅、律師費、差餉地租等。
而在加拿大買樓的相關費用，會因應地區、物業種類等有所不同，一般有以下3大費用：
- 按揭相關費用：測量費、估價費、服務費、按揭保險等
- 業權保險(Title insurance)：CAD$300-500
- 物業估價費(Appraisal fee) ：CAD$500
- 土地測量費(Land survey fee)：CAD$1,500
- 置業稅項：根據地區省份而定，常見有海外買家稅、土地轉讓稅、年度財產稅或空置稅等。以曼尼托巴省為例，$500,000的物業需繳交$7,720的「土地轉讓稅(Land Transfer Tax)」，按此查看更多土地轉讓稅計算方法（https://www.ratehub.ca/land-transfer-tax-manitoba）
此外，非本地居民除了要繳交15%的「海外買家稅（Non-Resident Speculation Tax）」之外，所擁有的空置房屋從2022年1月1日起，亦會被徵收每年1%的「空置稅」。
- 律師費或公證費：由$1,000 – $2,000 不等，通常已包含服務費。
臨時居民（即旅客，學簽或工簽持有人）及非居民可以在曼省置業嗎?
自從加拿大推出港人救生艇計劃，愈來愈多香港人選擇移民當地。基本上新移民有權在加拿大買樓置業，不過未來相關政策有機會改變，打算移加的港人要留意。
暫時在曼省置業，政府對所有人，包括公民、永久居民、臨時居民或非居民，在稅制上是一樣，沒有特別限制。而按揭貸款上，不同銀行及金融機構，對不同身份的買家有不同的借貸條件，建議向經紀或個別銀行查詢詳細資料
但近兩年由於疫情、經濟、政府政策以及移民人口改動等多項因素，整體樓價升速甚快。現任政府提出
- 設立首次置業儲蓄戶口
- 先租後買計劃
- 四年內復修/新建140萬套房屋
- 競標價格透明化
- 兩年禁止外國人買房產
- 對非居民的房屋/土地開設空置稅
- 對12個月內轉讓的房屋加收特別稅（Anti Flipping Tax）
以上各項正式實施前/後，預計對市場及不同身份買家都會帶來衝擊。若想進一步了解詳情，可向物業經紀了解。
