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【溫尼伯買樓】流程、費用與香港大不同?買樓注意事項!

剛落地溫尼伯(Winnipeg) 準備買樓,卻發現無從入手,不知應該由甚麼開始準備?其實在Winnipeg 買樓,在流程、費用稅項上與香港都大有不同。這篇文章就讓你一文看清兩地買樓分別,還有新移民在當地買樓不可不知的注意事項,以及未來政策方向!

溫尼伯買樓vs香港買樓

由於香港的地產經紀只會介紹自己公司的盤源,如果買家想看更多不同樓盤,就要向不同地產公司查詢。

相反,加拿大的所有物業交易資料,都會上載到名為「MLS®(Multiple Listings Service)」的房地產交易系統中,透明度高、方便查詢。只要受業主委託,每名地產經紀都可以代表省內的任何物業,不受公司所限。


香港流程:

–    買家需從不同地產經紀公司,透過不同經紀找尋合適房源
–    有合適房源後,  透過經紀向賣方磋商價錢及條款
–    雙方逹成協議,簽署臨時買賣合約
–    申請銀行按揭,找律師辦理過戶手續
–    買家繳付價價1%佣金給經紀


温尼伯流程

–    委託合適並了解自己需要的經紀找尋房源
–    經紀按照要求找尋合適房源,買家可同時向金融機構申請按揭的預先批核準許
–    遇上合適屋源後,在賣方指定日期或按實際情況,透過代表經紀向賣方經紀磋商,洽談價錢及條款
–    雙方逹成協議,簽署Offer to Purchase (OTP)
–    申請銀行按揭,找律師辦理過戶手續-    買家不需要付佣金給代表經紀,佣金由賣方支付

驟看流程非常相似,但在細節上,兩者的差異都有頗大出入:

 香港温尼伯
房源賣家放盤於不同公司,形成不同公司有不同房源,買家難以知道實際市場情況除極少數私人放售外,絕大部份房源皆可在網上查到,資料公開
經紀買家有時需要委託不同經紀,而每個經紀不一定明白買家需要。經紀絕大多數只代表買/賣一方
磋商過程 1經紀在買賣雙方週旋,未能為代表自己一方作最大利益考慮經紀不能接觸對方客戶,只能為代表自己的一方爭取最大利益
磋商過程 2常以現況交樓,事後發現結構或單位有其他問題,亦難以追討賣方若出售自住屋,必須附上PROPERTY DISCLOSURE FORM (PDS),對屋況,改建,潛在問題要如實告知。買家收屋後若發現事實跟描述不符,可向賣方追討賠償
磋商過程 3臨約資料通常包括1.) 買賣雙方資料;2.) 交易單位資料;3.) 價錢、付款方式及時間;4.) 經紀佣金安排;5.) 悔約方的責任;6.) 樓價包含單位的物件/家具。Offer 資料包括:1.) 買賣雙方及雙方經紀資料;2.) 交易單位資料;3.) 價錢、付款方式及時間;4.) 樓價包含單位的物件/家具;5.) 買賣雙方有條件性合約的條款細則;6.)  悔約方的責任;7.) 買賣雙方對完成合約的應有責任;8.)賣方佣金安排
取消機制臨約一經簽定,基本上不能取消,會以必買必賣形式進行Offer上常出現有雙方同意的條件性合同。較常見的有按揭及驗屋滿意作為保障買家。若條件不被滿足,可取消offer並取回訂金
付款過程細訂 (簽臨約時付)– 大訂 (律師樓簽正式合約時付)- 尾數(包括按揭,入伙前付清)細訂 (簽offer時付)– 尾數(包括按揭,入伙前付清)
按揭大部份基於收入高低作出貸款,並需通過壓力測試大部份基於收入高低作出貸款,並需通過壓力測試。個別金融機構對新移民、工簽/學簽持有人有特別優惠條款
按揭供款以浮息為主,通常以銀行同業拆息+固定息口,或最優惠利率-固定息口計算。最長供款年期為30年以定息為主,因應鎖定年期之長短而息口有所變化。最長供款期為30年
佣金買家付樓價1%買家不需付任何費用
基本額外費用(以第一個自住單位計)厘印、律師費、律師樓雜費(包括查冊、登記、管理費等)等。視乎樓價而定,總數約樓價的1-5%土地轉讓稅、物業保險、地稅、律師費、律師樓雜費(包括查冊、登記、地稅轉讓、管理費轉讓等)等。部份銀行會要求貸款人購買人壽保險。整體視乎樓價而定,總數約樓價的2-3%

特別鳴謝: 以上內容由Winnipeg 經驗豐富地產經紀 PO CP Poon (寶叔叔) 提供更多樓盤資訊歡迎:

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加拿大買樓費用

買樓除了首期之外,香港的買家還要繳交其他相關雜費,例如印花稅、律師費、差餉地租等。

而在加拿大買樓的相關費用,會因應地區、物業種類等有所不同,一般有以下3大費用:

  1. 按揭相關費用:測量費、估價費、服務費、按揭保險等
  • 業權保險(Title insurance):CAD$300-500
  • 物業估價費(Appraisal fee) :CAD$500
  • 土地測量費(Land survey fee):CAD$1,500
  1. 置業稅項:根據地區省份而定,常見有海外買家稅、土地轉讓稅、年度財產稅或空置稅等。以曼尼托巴省為例,$500,000的物業需繳交$7,720的「土地轉讓稅(Land Transfer Tax)」,按此查看更多土地轉讓稅計算方法(https://www.ratehub.ca/land-transfer-tax-manitoba

此外,非本地居民除了要繳交15%的「海外買家稅(Non-Resident Speculation Tax)」之外,所擁有的空置房屋從2022年1月1日起,亦會被徵收每年1%的「空置稅」。

  1. 律師費或公證費:由$1,000 – $2,000 不等,通常已包含服務費。
圖片來源:unsplash.com


臨時居民(即旅客,學簽或工簽持有人)及非居民可以在曼省置業嗎?

自從加拿大推出港人救生艇計劃,愈來愈多香港人選擇移民當地。基本上新移民有權在加拿大買樓置業,不過未來相關政策有機會改變,打算移加的港人要留意。

暫時在曼省置業,政府對所有人,包括公民、永久居民、臨時居民或非居民,在稅制上是一樣,沒有特別限制。而按揭貸款上,不同銀行及金融機構,對不同身份的買家有不同的借貸條件,建議向經紀或個別銀行查詢詳細資料

但近兩年由於疫情、經濟、政府政策以及移民人口改動等多項因素,整體樓價升速甚快。現任政府提出

  • 設立首次置業儲蓄戶口
  • 先租後買計劃
  • 四年內復修/新建140萬套房屋
  • 競標價格透明化
  • 兩年禁止外國人買房產
  • 對非居民的房屋/土地開設空置稅
  • 對12個月內轉讓的房屋加收特別稅(Anti Flipping Tax)

以上各項正式實施前/後,預計對市場及不同身份買家都會帶來衝擊。若想進一步了解詳情,可向物業經紀了解。


Po CP Poon

大家好! 我係寶叔叔,係Winnipeg REALTOR® (註冊地產經紀) 。希望能夠幫助大家了解更多有關Winnipeg 各區既買樓/賣樓等房地產資訊。 如果有任何問題,歡迎隨時聯絡我+1(431) 588 2025 。

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